Obračun površine stanova i drugih objekata

 Način obračuna površine stanova i drugih objekata u građevinarstvu je najčešći kamen spoticanja između investitora (kupca) i izvođača (prodavača). Problem je u tome što kupci, odnosno investitori, kupuju stan ili neki drugi objekt po točno određenoj unaprijed dogovorenoj i poznatoj cijeni. Tu treba naglasiti da, ako dolazi do variranja prodajne cijene nekretnine, ista se događa radi drugih ekonomskih kolebanja na tržištu, a ne zbog načina obračuna površine. Pri samom činu kupovine (ili nekog drugog preuzimanja nekretnine) stranke ne razmišljaju, a i nisu informirane o tome, kako je predmet kupovine tretiran što se tiče izmjere i obračuna površine.

Koeficijenti površine, koji se tu koriste, su unaprijed određene veličine, čijim umnoškom sa stvarnom površinom stvaraju obračunsku površinu koja može biti u netto ili brutto varijanti. Značenje tih koeficijenata je vrlo veliko kada se zna da se prema njima obračunavaju netto i brutto površine, komunalni i vodni doprinosi kao i svi druge tehničke radnje koje zahtijevaju izmjerenu površinu.

Često puta u praksi kupoprodaje nekretnina dolazi kada se obračunavaju projektirane površine i uspoređuju sa onom izvedenom. Moramo znati da su u građevinarstvu česta odstupanja pa i, u najboljoj namjeri, može doći do nesuglasica. Ta odstupanja se, prema uređenim građevinskim pravilima, toleriraju do odnosa od +- 2%. Taj odnos nastaje jer se projektirana izmjera vrši na ROHBAU zidovima dok se žbuka ne prikazuje niti mjeri. Debljina žbuke je najčešće 2 do 3 cm. Možemo zamisliti kada jednoj prostoriji na jednom i drugom kraju (u oba smjera) oduzmemo 3 cm i onda na 4 do 6 prostorija u stanu razlika može biti i do 2 do 3 m2. Kada se zna cijena m2 nekretnine onda je izvor nesuglasica na pomolu.

Kod obračuna površina prvo moramo raščistiti pojam prikaza graditeljskih sklopova putem tlocrta. U arhitekturi i graditeljstvu postoje razni prikazi graditeljskih sklopova koji se opet prikazuju u raznim mjerilima. Za naše osnovne pojmove bitno je da se zna što je tlocrt i u kojem mjerilu se on prikazuje. Za tlocrt je dovoljno da znamo da je on prikaz površine odozgora na način da zamislimo da smo taj objekt prerezali na visini 1 m od poda. Sve ono što se vidi prerezano je tlocrt te površine. Zato se može primijetiti da je stubište, kada se gleda prerezano, u jednom dijelu crtano punom linijom, a u jednom dijelu isprekidanom.

Za takav tlocrt uobičajeno mjerilo za glavne projekt je 1:100 što znači da je 100 cm u prirodi 1 cm na nacrtu. Postoje još mjerila za tlocrte kao npr. 1:50 koje se koristi za izvedbene nacrte.

Površine koje se koriste u graditeljstvu su najčešće netto korisna površina (oznaka NKP) i brutto razvijena površina (oznaka BRP). Netto korisna površina nekog stana je zbroj svih podnih površina računajući od gotovog ožbukanog zida i pomnoženo sa odgovarajućim koeficijentom prema standardu.

Za brutto razvijene površinu karakteristično je da se ona iskazuje za kuću, zgradu i sl. prostore dok se za stanove ona ne koristi. Izražava se na način da se izračunava kao zbroj svih površina čije se dužine i širine mjere od vanjskih obodnih zidova objekta (ožbukanih ili obloženih). I ova površina se množi odgovarajućim koeficijentom koji ovisi o elementima o kojima čemo u nastavku govoriti. Tu je bitno da se za NKP i za BRP koriste potpuno isti koeficijenti tako da se ne bi mislilo da su za jednu površinu jedni, a za drugu drugi.

BRP je nešto kompliciranije izračunati i za prvu ruku možemo reći da je ona najčešće 15-20% veća od NKP-a. Obračun BRP-a je temelj za izračun volumena zgrade koji je opet mjera za obračun komunalnog doprinosa. Volumen je ništa drugo nego umnožak BRP-a i čistih visina mjerenih između izvedenih podova i stropova.

Graditeljski koeficijenti su često kamen spoticanja u praksi kupovanja i prodaje nekretnina kako smo gore opisali. Često kupci kupuju stan sa koeficijentima koji na npr. terasi, balkonu i sličnim prostorima imaju razna tumačenja. Tu se najčešće događaju nerazumijevanja jer prodavač u predugovoru navodi jednu kvadraturu da bi u osnovnom ugovoru naveo onu drugu. Tu treba navesti i činjenicu da se u etažnim elaboratima navode korisne vrijednosti, propisane Zakonom o vlasništvu, koji pod korisnim vrijednostima podrazumijevaju netto korisnu površinu. Netto korisna površina je upravo ta stvarna površina pomnožena sa graditeljskim koeficijentima koji se mogu kretati od 0,25 za otvorene terase do 1,5 za poslovne prostore više od 4,0 m.

Nije rijedak slučaj da se u oglasima navodi prodaja apartmana na moru veličine 40 m2 sa terasom stvarne površine 20 m2. Tu prodavatelj naglašava upravo tu razliku između korisne površine i stvarne površine.

U praksi se događa i činjenica da je zakonodavac predvidio predaju etažnih elaborata, po kojima se rade vlasnički listovi, tek kada su zgrade završene. Stupanj završenja nije strogo preciziran pa u praksi postoji nedoumica kada je zgrada završena da se može etažirati.

Često se običan korisnik nekretnine pita čemu inače služe koeficijenti za obračun površina? Tu je najbolje zamisliti da su koeficijenti jedan oblik mjere koja regulira opremu nekog prostora. Tako se može dogoditi da je zakonodavac propisao za podrumski prostor koeficijent 0,5 da bi se u isto vrijeme isti opremio kao stan sa svim propisanim stambenim uvjetima te ga kao takvog propisno stavio pod koeficijent 1,0.

Da bi lakše razumjeli čemu koeficijenti površina služe možemo tumačenje istih zamisliti kao svođenje opremljenosti promatranog građevinskog prostora na jednake i usporedive veličine. To znači da ako se stan (ili neki drugi građevinski objekt) prodaje ili kupuje po cijeni od 1.500 EUR/m2 onda je isti navedene cijene za čitav prostor uključivši garažna ili parkirna mjesta, ostave, terase, balkone i loggie. Prema takvom načinu gledanja svi građevinski sklopovi se onda jednako vrednuju pa se njihova cijena, putem koeficijenata, svodi na jednaku cijenu za čitav stan.

Prema vještačkom mišljenju da kupac/prodavač treba kupiti/prodati stan kom 1 sa cijenom npr. 100.000 EUR. Takav stan ili drugi građevinski objekt je u viđenom stanju bez obzira kakvi su koeficijenti u njemu primijenjeni. Na taj način ne treba razbijati glavu jeli primijenjen ispravan koeficijent ili ne kada znamo njegovu ukupnu cijenu.

Standard koji regulira uporabu graditeljskih koeficijenata napisan je u formi norme, prema kojoj se u mnogim tehničkim strukama definiraju razne aktivnosti. U našem zakonodavstvu primjena norme nije uvijek obvezna tako da nije strogo propisano da prodavač nekretnine mora za svoj stan primjeniti navedenu normu. Ta norma se više čini kao preporuka nego kao obveza. Na taj način kupac je u situaciji da kupuje stan komada 1 sa svim njegovim površinama. Kako se došlo do tih površina ne bi trebao biti kupčev problem (tako barem misli prodavatelj). U praksi vještaka se često traži tumačenje pojedine norme retroaktivno kada je stan već kupljen.

Često se javljaju nesuglasice i oko prostora u potkrovlju. Tu zakonodavac korisnost nekog koeficijenta ne uzima samo kao opremu nekog prostora nego kao stambenu visinu. Pa onda navodi stambene i nestambene prostore u potkrovlju (oprema prostora) kao i njegovu visinu koja je podijeljena u grupe 0-1 m, pa 1-2 m i na kraju preko 2 m. Na taj način potkrovni prostor sa stambenom opremom, ali manjom visinom od 2 m može imati manji koeficijent.

Prikaz graditeljskih koeficijenata za pojedine slučajeve imamo u dolje navedenoj tablici (prema HRN standardu):

Isto tako primjer tabličnog prikaza koeficijenata dan je u donjem prikazu u članku 5. gore spomenutih Pravilnika:

Gore opisane situacije u praksi su dosta pojednostavljene jer za pravu izmjeru treba poznavati određeni broj pravila koji su proizašli iz standarda. Tako da su neke situacije u praksi komplicirane i praktički nerješive bez angažiranja adekvatnog stručnjaka.

Autor: mr. Zlatko Omerhodžić, dipl.ing.građ.

Preuzeto sa Webgradnja.hr